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Bauherren und Immobilienkäufer profitieren seit Jahren von aussergewöhnlich niedrigen Zinsen, wenn sie ihr Bauvorhaben seit dem Jahr 2001 begonnen haben. Jetzt können oft auch Immobilienbesitzer Vorteile aus dieser Marktentwicklung sichern, die vor mehreren Jahren Kredite für deutlich höhere Zinssätze aufgenommen haben.
Besteht die Möglichkeit, sofort gegen Vorfälligkeitsentschädigung umzufinanzieren, weil die bisherige Bank mitspielt, ist eine sofortiger Wechsel in das Lager der Glücklichen auch dann vorteilhaft, wenn die Zinsentschädigung an das
abzulösende Kreditinstitut auf den ersten Blick horrend erscheint.
Alle anderen Kreditnehmer müssen nicht aussen vor stehen bleiben: Ihnen bietet sich die Gelegenheit, ein Forwarddarlehen abzuschliessen. Mit der Chance, die aktuell immer noch niedrigen Zinsen für einen Termin in der Zukunft festzuschreiben.
In der Regel ist das bis zu 36 Monate vorab möglich, aktuell offerieren einige Anbieter sogar 60 Monate Vorlauf.
Baugeld Zinsen für die Zukunft eingekauft
Genau genommen kauft sich der Kreditnehmer mit einem Forwarddarlehen für eine Immobilienfinanzierung einen Anschlusskredit für die Zukunft ein.
Der Zeitpunkt der Kreditabnahme, der Kreditauszahlung zur Umfinanzierung, ist fest vereinbart und bestimmt den Kaufpreis für dieses Geschäft.
So lässt sich bereits im Moment der Kreditvereinbarung der Zinssatz fest vereinbaren, bei dem die Zinsbindung erst in bis zu 60 Monaten abläuft.
Das ist eine echte Zinsversicherung. Die Zinssicherung hat ihren Preis. Der o.g. Kaufpreis für das Forwarddarlehen spiegelt letztendlich einen Aufschlag auf die aktuell verfügbaren Konditionen wider,
den die Hypothekenbank dafür berechnet, dass das Darlehen erst wesentlich später ausgezahlt werden kann. Ergo ist ein Forwarddarlehen etwas teurer als ein
Darlehen, dass sofort in Anspruch genommen wird. Je länger die Karenzzeit, die Zeit bis zur Abnahme, in der Zukunft liegt, desto höher ist der Zinssatz
für den Forwardkredit. Das ist nicht ungerecht, sondern ganz offen gesagt, vollkommen legitim, da der Kreditgeber nunmehr das Risiko einer Zinserhöhung am Markt
übernimmt - wie ein Versicherer.
Durch die sich ganz aktuell abzeichnende inverse Zinsstruktur - lange Zinsbindungsfristen sind kaum noch teurer als eine 5jährige Baufinanzierung und
drohen sogar günstiger als diese zu werden, halten sich diese Zinsaufschläge jedoch in Grenzen. Spitzenanbieter kalkulieren hier mittlerweile mit weniger als 0,01% Zuschlag für jeden Monat
der Zinssicherung, wobei häufig die ersten Monate kostenfrei bleiben.
Ein einfaches Beispiel:
Baufinanzierung: Zinssatz für eine Zinsbindung von 10 Jahren: 4,10 %
Vorlaufzeit: 36 Monate Zinsaufschlag p.m. Vorlaufzeit: 0,01 %
endgültiger Zinssatz für das Forwarddarlehen: 4,46 %
Dieser Zinssatz kann sich durch eine kostenfreie Vorlaufzeit noch reduzieren.
Lohnt sich ein Forwarddarlehen?
Die Idee des Forwarddarlehens liegt der Wunsch nach Absicherung vor den nicht unerheblichen Risiken einer Zinserhöhung am Markt zugrunde.
Ob sich ein Forwarddarlehen lohnt, hängt davon ab, ob und wie stark die Zinsen steigen. Eine seriöse Zinsprognose über derart lange Zeiträume ist nicht möglich.
Die Zinsentwicklung hängt von vielerlei Faktoren. Die kurzfristigen Zinsen werden mehr vom Inflationsrisiko bestimmt und durch
die EZB über Leitzinsveränderungen gesteuert. Die langfristigen Zinsen spiegeln eher die nachhaltigen Erwartungen hinsichtlich der Wirtschaftsentwicklung wider.
Daher ist derzeit auch inverse Zinsstruktur zu beobachten. Die langfristigen Erwartungen an die Wirtschaft sind moderater als die aktuelle Belebung einzelner Branchen.
Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung sind schon für etwa vier Prozent Zinsen zu haben, Forwarddarlehen mit
einer Vorlaufzeit von 60 Monaten bei gut 4,5%.
Wie eingangs geschildert, lag der durchschnittliche Zinssatz für Baugeld über die vergangenen Jahrzehnte hinweg meist zwischen und sechs und acht Prozent.
Die Entscheidung obliegt jedem Kreditnehmer selbst. Diese Verantwortung kann ihm kein Fachmann abnehmen, aber beratend tätig werden.
Auf jeden Fall ist zu beachten, dass der bei einem Forwarddarlehen abgeschlossene Vertrag bindend ist, der Kreditnehmer sich also ebenso
an den vereinbarten Zinssatz halten muss wie die Hypothekenbank.
Ein Pluspunkt ist aber bei aller Spekulation nicht in Abrede zu stellen: Das Forwarddarlehen liefert absolute Sicherheit
für die kommenden Jahre: monatliche Raten und somit die Belastung des Haushaltseinkommens steht für lange Zeit fest!
Das Forwarddarlehen ist seit 2005 daher zu einem echten Renner geworden, da sich ein Verzicht auf diese Zinssicherung nur dann rechnet,
wenn das Zinsniveau nicht steigt oder gar wieder auf Tiefststände wie 2005 absinkt. Das würde gleichzeitig bedeuten, dass sich die gute wirtschaftliche
Entwicklung wieder zurückentwickelt. Wer will drauf wetten und genau darauf hoffen?
Vergleichen Sie das Forwarddarlehen unterschiedlicher Anbieter
An dieser Stelle darf der Hinweis nicht fehlen, dass es seltener die etablierten Hausbanken sind, die das Rennen um die
Umfinanzierung in der Zukunft bestimmen, sondern meistens Baugeld-Discounter, die über gute Einkaufsbedingungen verfügen und
auch ein erhebliches Interesse an Neukunden motiviert. Für die bisherige Bank ist der Umfinanzierer allerdings kein Neukunde mehr und wird häufig mit
teureren Angeboten konfrontiert, weil auf seine Bequemlichkeit spekuliert wird, den Aufwand für einen Marktvergleich zu scheuen.
Es leuchtet sicher auch ein, dass es nicht die monatlichen Zinszuschläge allein sind, die den Ausschlag geben können. Vielmehr ist der
Endzinssatz das entscheidende Vergleichskriterium. Da es mittlerweile schon einige wenige Anbieter gibt, die auf den Zuschlag ganz verzichten, muss der
Verbraucher fragen, "worauf" er keinen Zuschlag zahlen soll. Im o.g. Beispiel nützt es nichts, dem Aufschlag "0" hinterher zu rennen, wenn der Eingangszinssatz
dafür 4,50 % beträgt.
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